Não existe um único «crowdfunding imobiliário». O mesmo projeto e a mesma taxa comportam-se de forma diferente consoante a quantidade de dinheiro que alguém coloca no mercado. É possível perceber isto a partir da análise de três montantes distintos: 500 euros, 5.000 euros e 20.000 euros. As pessoas que aplicam o mesmo método a cada um destes montantes estão a cometer um erro nos dois primeiros casos.

Regras universais para todos os montantes

Existem algumas regras válidas para todos estes montantes:

• Não colocar mais de 5 % do dinheiro da carteira num único projecto.
• Efetuar uma diversificação dos projectos.
• Calcular o retorno do dinheiro depois de impostos.
• Os juros recebidos pelos projectos são tributados à taxa liberatória de 28 % nos impostos portugueses.

Com estas regras em mente, podem-se analisar melhor os diferentes montantes que existem em crowdfunding imobiliário.

Montante de 500 euros

Com 500 euros é possível efectuar um investimento muito pequeno nos diversos projectos. A maioria das plataformas permite investir a partir de 50 euros por projecto. Plataformas como a suíça Maclear permitem colocar 50 euros por projecto.

Investir 500 euros com 50 euros por projecto permite efectuar dez projectos. O incumprimento de um projecto significa apenas um décimo do dinheiro colocado no mercado. Este montante tem como objetivo geral aprender com o mercado e com os projectos.

Montante de 5.000 euros

Com 5.000 euros passa-se para a fase de diversificação dos diferentes tipos de projectos. Esta quantidade permite criar uma carteira de projectos com estrutura.

É possível efectuar um investimento em crowdfunding imobiliário com garantia hipotecária e créditos a empresas com colateral. Neste montante, recomenda-se o reinvestimento automático dos juros recebidos, porque a acumulação de dinheiro na conta da plataforma (cash drag) afecta negativamente a rentabilidade dos projectos.

Montante de 20.000 euros

Com 20.000 euros é possível efectuar projectos com maior complexidade, mas também com maior risco. Colocar 5 % do dinheiro (como é recomendado) em cada projecto e efectuar apenas 40 projectos significa que a carteira fica concentrada nos mesmos projectos. É mais difícil encontrar 40 bons projectos numa só plataforma.

É recomendável diversificar os projectos entre plataformas nacionais reguladas pela CMVM e europeias que oferecem créditos a empresas. É também recomendável colocar os 20.000 euros em projectos com maior liquidez para saídas de dinheiro, porque é mais difícil vender os projectos com maior valor agregado.

O que muda com os diferentes patamares

• Com 500 euros o investidor deve preocupar-se com a diversificação dos projectos.
• Com 5.000 euros deve preocupar-se com a estrutura da carteira.
• Com 20.000 euros deve preocupar-se com a liquidez e a gestão do risco de concentração dos projectos em poucos nomes.

Os três montantes não devem ser investidos da mesma forma. Investir 20.000 euros como se fossem 500 € pode levar a uma carteira demasiado concentrada nos mesmos projectos. Por outro lado, investir 500 euros como se fossem 20.000 € levaria a uma distribuição demasiado ampla dos projectos face ao capital disponível.

Conclusão

Os três montantes têm diferentes riscos e objectivos. O melhor é começar com 500 €, depois, com o crescimento da carteira, passar a 5.000 € e, finalmente, a 20.000 €. Desta forma, já existe experiência com os projectos e com o método de investimento.

Este é o melhor método para aquisição de experiência e formação de estratégias eficientes de investimento.

Estes artigos têm fins meramente informativos e não constituem aconselhamento financeiro ou fiscal. O investimento em crowdfunding imobiliário comporta risco, incluindo a perda total do capital. As plataformas não estão cobertas por fundos de garantia de depósitos.